Olá! Este é o Avalia ITBI

1. Baixe o PDF do Sinduscon/RS do mês atual.
2. Copie a tabela de valores para uma planilha (Excel/Calc).
3. Organize as colunas conforme o exemplo abaixo:
  Tipo (ex: R 1-B)
  Padrão (ex: Baixo)
  Valor (R$/m², ex: 2444.63)
4. Salve como CSV (UTF‑8, separado por ponto e vírgula ou vírgula).
5. Clique no botão Importar CSV e selecione o arquivo.

Exemplo de arquivo CSV (separado por ;):
R 1-B;Baixo;2444.63
R 1-N;Normal;3246.28
R 1-A;Alto;4357.95
...

⚠️ Importante: Use encoding UTF‑8 e substitua vírgula decimal por ponto (ex: 2.444,63 → 2444.63). O sistema atualizará os valores existentes e criará novos registros se necessário.

Área incompatível com o imóvel!

Como você prefere revisar as culturas do imóvel?

Como você prefere revisar os fatores de ajuste?

O Custo Unitário Básico (CUB/m²), definido pela ABNT NBR 12721, é o custo por metro quadrado do projeto-padrão de construção. É um parâmetro oficial, calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção (Sinduscon), que reflete a variação dos custos das construtoras.

Como escolher:
Selecione a opção que mais se aproxima da sua construção. O "Tipo" define o uso do imóvel (Residencial, Comercial, Galpão, etc.). O "Padrão" (Baixo, Normal, Alto) classifica o acabamento e os materiais empregados. Para edificações residenciais, o padrão Baixo corresponde a acabamentos simples; o Normal, a acabamentos padrão; e o Alto, a acabamentos de luxo.

💡 Dica importante: Este valor serve como base para o cálculo. Quanto melhor o padrão, maior o custo por m² e, consequentemente, maior o valor final da benfeitoria.

A "Idade" é o período decorrido entre a data de conclusão da edificação e a data de referência da avaliação. Esse fator é crucial para o cálculo da depreciação física, que é a perda de valor devido ao desgaste natural dos materiais e ao uso.

O sistema utiliza o Método de Ross (combinado com o estado de conservação no método Ross-Heidecke), que relaciona a depreciação à proporção entre a idade e a vida útil estimada da edificação.

Como escolher:
Utilize a idade aparente do imóvel, ou seja, a idade que ele aparenta ter com base em suas condições visuais. Quanto mais antiga a edificação, maior será a depreciação aplicada. Por exemplo, uma construção com mais de 30 anos terá um coeficiente de depreciação maior (ou seja, um valor mais baixo) do que uma com até 5 anos.

💡 Dica importante: A vida útil de referência para edificações residenciais, conforme o Bureau of Internal Revenue, é de 65 anos para casas de alvenaria e 60 anos para apartamentos. Use isso como referência para a sua estimativa.

O "Estado de Conservação" é um dos pilares do Método de Heidecke, que complementa a análise da idade (Ross) para determinar a depreciação de uma edificação. Ele reflete as condições atuais do imóvel, independentemente de sua idade cronológica.

Classificação e orientação:

• Ótimo: Edificação aparenta ser nova ou passou por reforma geral recente. Não necessita de reparos.
• Bom: Estado geral bom, com pequenos reparos de pintura ou ajustes, mas sem problemas estruturais.
• Regular: Desgaste aparente, com necessidade de reparos de maior porte (revestimentos, esquadrias).
• Ruim: Estado avançado de deterioração, com problemas que afetam a estrutura ou funcionalidade, exigindo reparos significativos.
• Péssimo: Estado de ruína ou com necessidade de reconstrução. O valor residual é mínimo.

💡 Dica importante: Uma construção antiga pode ter um bom estado de conservação se tiver recebido manutenções adequadas, e isso impacta positivamente no seu valor.

A tabela Ross‑Heidecke define os coeficientes de depreciação para cada combinação de Faixa de Idade e Estado de Conservação da edificação. Esses coeficientes são aplicados diretamente no cálculo do valor da construção na aba Avaliação.

🔧 Como editar os valores

Clique diretamente sobre o número na célula desejada, digite o novo coeficiente (ex: 0,85) e pressione Enter. O valor será alterado temporariamente. Para salvar permanentemente, clique no botão "Salvar alterações".

🔄 Restaurar padrão SPU

O botão "Restaurar padrão SPU" recarrega os coeficientes oficiais baseados no Manual da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Isso é útil se você quiser voltar aos valores recomendados pelas normas técnicas ou corrigir alguma alteração indevida. Atenção: essa ação substitui todos os valores atuais pelos padrão, mas eles só serão salvos no banco de dados se você clicar em "Salvar alterações" depois.

💡 Dicas importantes

• Os coeficientes devem estar entre 0,20 e 1,00. Quanto mais velha e pior conservada a edificação, menor o coeficiente.
• Uma construção nova e em ótimo estado deve ter coeficiente próximo a 1,00.
• Uma construção antiga e em péssimo estado terá coeficiente próximo a 0,20.
• Alterações na tabela afetam todas as novas avaliações do município, mas não alteram avaliações já salvas (a menos que sejam reabertas e recalculadas).
• Para manter a consistência, evite criar novos estados de conservação sem antes ajustar a tabela (ou use a restauração para gerar colunas automaticamente).

Em caso de dúvidas, consulte a documentação técnica ou entre em contato com o suporte.